□ 금융소비자연맹(www.kfco.org, 회장 조연행, 이하 ‘금소연’)은 “국토개발부가 2013년 무주택서민들의 주택마련을 지원하기 위해 1%대 낮은 금리의 공유형모기지를 공급하여 집값 상승의 이익을 빼앗아 가는 것은 부당하므로 관련 규정을 개정하거나 수익공유형의 대출수익률을 낮추고 손익공유형의 집값 상승 반영 한도를 설정할 것을 강력히 촉구한다.”면서 “현재 대출을 이용하고 있는 금융소비자의 피해 신고를 2021년 6월 7일부터 1개월간 홈페이지에서 접수 받는다“고 밝혔다.

- 신고방법은 인터넷에서 ‘금융소비자연맹’을 입력 검색하여 접속하거나 홈페이지(www.kfco.org)에서 ‘공유형모기지론 피해신고‘를 클릭하여 접수하면 된다.

- 국토개발부가 무주택자들이 소유권 일부 구매 또는 지분의 취득 형태로 공유형모기지를 활용하여 손쉽게 내 집을 마련할 수 있도록 낮은 금리로 지원한 본 상품은 기본적으로 집값의 안정적인 흐름을 전제로 한다. 이에 책임 있는 행정부가 부동산 정책 실패에 의한 집값 상승으로 대출이익을 향유하는 것은 온당한 일이 아니다. 

□ 생애최초주택구입자나 5년 이상 무주택자에게 전용면적 85㎡이하의 6억 원이하인 아파트담보로 최대 2억 원까지 대출한 공유형모기지 중 손익공유형은 대출기간에는 이자(최초 5년간 연 1.0%, 5년 이후 20년까지 연 2.0%의 고정금리)만 지급하다가 3년 이후 주택매각, 중도상환 및 만기상환시에 처분손익(매각가격-매입가격) 또는 평가손익(부동산감정원 감정가격-매입가격)을 매입가격 대비 대출비율 상당액을 청산해야 한다.

- 반면 수익공유형은 연 1.5% 고정금리로 20년간 원금과 이자를 균등하게 분할 상환하되 손익공유형과 같은 방법으로 수익을 평가하여 수익에 대한 매입가격대비 대출 평잔 비율 상당액과 최대대출수익률을 연 5.0%(취급시 예시)로 제한할 경우 대출 평잔에 대한 연 3.5%(5%에서 1.5%공제)에 대출기간을 곱한 상당액 중 적은 금액을 추가로 지급해야 한다.

□ “대출받은 지 8년도 안 되어 집값이 배 이상 상승하였는데 10년 후에는 얼마나 더 상승할지 한숨만 나온다”, “지금 상환하더라도 아파트를 처분하지 않고는 도저히 갚을 수 없으며 주택가격이 전부 상승하여 무주택자로 전락할 처지이다”, “추가 근저당권설정을 요구한다”, “채무 불확정으로 전세도 놓지 못한다”, “양도소득세, 재산세, 감정비용, 중계수수료 등 모든 비용은 채무자가 부담하면서 상승이익만 챙긴다” 등 민원인들의 불만이 증폭되고 있다.

□ 집값이 상승할수록, 대출금이 많을수록 빚 증가

- 무주택자가 4억 원인 아파트를 구입하면서 공유형모기지로 1억6백만 원을 대출받은 경우  대출만기시에 추가지급액은 아래 표와 같이 집값이 상승하지 않으면 손익공유형이나 수익공유형은 추가 지급할 것이 없다. 

- 집값이 상승한 경우, 손익공유형은 집값이 상승할수록 추가지급액이 비례하여 증가하는 반면 수익공유형은 최대대출수익률 이상으로는 증가하지 않는다. 최대수익률을 연 5%로 가정한 경우 집값이 구입가격 대비 80% 상승할 때까지 추가지급액이 증가하나 그 이상 증가하지 않는다. 

- 집값이 하락한 경우, 수익공유형은 공제 대상이 아니지만 손익공유형은 하락분에 대한 대출지분 상당액을 대출금에서 공제한다. 아파트 가격이 구입가격과 같거나 하락하면 소비자가 이득이고 주택기금이 그만큼 손실을 보지만, 서울 수도권, 광역시, 인구 50만 명 이상의 도시, 세종시에 소재하는 아파트의 가격 하락 가능성은 희박하다.

□ 금리가 가장 높은 상품으로 변질

- 아래 그래표는 2013년 10월부터 2021년 2월까지의 가계대출금리 추이선이다. 공유형모기지론 금리는 연 2.0% 미만으로 가장 낮지만 집값 상승으로 청산할 금액 감안시 수익공유형은 금리가 연 5%, 손익공유형은 연 5% 이상의 상품으로 변질된다. 한국은행의 가계 주택담보대출 월평균금리주 3.07%, 한국주택금융공사 보금자리론의 월평균금리 3.17%(0.2% 우대시 2.97%), 은행의 변동금리대출 또는 이자만 지급하는 가계대출 대상으로 2015년 판매한 안심전환대출의 연 2.6%에 비하면 턱없이 높다.

□ 무주택서민들에게 불완전판매한 불공정한 상품 

- 공유형모기지론은 무주택자에게 ‘집값 상승분에 대하여 대출비율 상당액을 추가로 지급한다’는 손익공유형의 수익구조를 충분히 설명하였다면 선택할 리 없는 무주택서민들에게 부적합 상품이다. 

- 무주택서민들의 최선의 선택이 최악이 된 것은 오로지 정부의 책임이다. 생애최초주택구입자나 5년 이상 무주택서민들에게 판매한 수익공유형은 매월 원리금을 균등하게 상환함에도 집값 상승으로 가장 비싼 고정금리 상품으로, 손익공유형은 상한선이 없는 고정금리가 되어 역설적으로 서민들의 고혈을 수탈하는 상품으로 변질되었다. 서민금융지원을 받을 수 없어 금리가 좀 높은 대출상품을 선택한 금융소비자는 집값 상승이익을 전부 향유하는 것에 비하면 빈익빈 부익부의 반서민대출이 되었다.

- 국토개발부는 ’수익과 위험을 공유한 상품으로 계약할 때 상품설명서 등을 통해 설명된 것으로 어쩔 수 없다‘는 입장이다. 이는 무주택자의 주거안정에 책임 있는 부서가 취할 태도는 아니며 청산이 없는 일반주택담보대출과의 형평성에 위배되는 불공정한 상품으로 책임을 져야 한다.

□ 채권자가 교환가치만 향유하는 새로운 소유권 창출

- 공유형모기지론의 특징은 주택의 소유권은 채무자가 소유하고 채권자는 약정이자 이외 별도로 매입가격 대비 대출비율에 따라 주택매각, 평가수익의 일부를 수취하거나 주택가격 하락의 경우 손실을 부담하는 것에 있다.

- 손익공유약정은 채무자가 주택을 제3자에게 처분하거나 채무자의 제3채권자가 강제집행하는 경우 이행을 담보하기 어려우므로 단순 채권적 합의로 볼 수 없다. 더구나 채권의 담보 목적에 맞추어 채무변제 불이행 시에 저당권을 실행하여 환가된 교환가치 중 우선변제를 받을 권리가 있을 뿐 소유물 자체를 사용, 수익하지 않고 위험을 부담하지 않는 저당권의 내용으로도 볼 수 없다.

- 따라서 채무자는 소유권의 사용가치에 대해서 제한 없이 행사할 수 있는 반면 채권자는 사용이익은 향유하지 않고 저당권과 대출지분에 의한 교환가치만 향유하는 새로운 형태의 소유권을 인정하는 것이 되어 소유권의 내용을 법률이 아닌 행정기관의 명령 등에 의해 창설할 수 없다는 물권법정주의에 반하게 되어 수익, 손익공유약정은 무효가 될 소지가 있다.

□ 금융소비자연맹 강형구 사무처장은 “무주택서민들의 주택마련에 도움을 주고자 공급한 공유형모기지가 오히려 힘들게 보금자리를 마련한 서민의 빚 증가와 상대적 박탈감을 유발해 정부의 정책 금융을 불신하는 일이 없도록 국토개발부는 본 상품을 전면적으로 보완할 책임과 당위성이 있다”고 밝혔다.

● 이 보도자료는 금융소비자연맹 사이트(http://www.kfco.org)에 수록되어 있습니다. 끝.