□ 금융소비자연맹(www.kfco.org, 회장 조연행, 이하 ‘금소연’)은 “2013년 정부가 서민주택 정책의 일환으로 시행한 공유형모기지는 집값 폭등을 반영하지 못한 불공정한 상품이고 이를 충분히 설명하지 못한 불완전판매로 정부가 서민들의 주택을 마련한 꿈을 빼앗아 가는 것은 공공주택 정책을 포기한 것으로 청산금을 면제하거나 한국주택금융공사에서 매월 고시하는 e보금자리론 금리에 연동하여 변동하되 수익, 손익 구분 없이 최고수익률을 연 3.0%대 수준으로 낮추어야 한다”고 밝혔다.

- 국토교통부가 국민주택기금(현 도시주택기금)으로 지원한 주택자금을 무주택 서민들이 대출받아 마련한 아파트의 가격 폭등에 의한 과도한 청산금을 향유하는 것은 ‘저리의 주택자금 지원’이란 기금의 설립 취지에 반한다. 공유형모기지는 가격이 하락할 수 없는 수도권, 광역시, 인구 50만 명 이상인 도시지역에 소재한, 대출 적합한 아파트만 대상으로 하고, 물가상승 등을 반영하지 않아 수익구조 자체가 불공정하고 손익공유형은 한도가 없어 정부의 서민들 주택마련 지원에 부적합한 상품으로 2016년경 판매가 중단되었다.

□ 지난 6월 7일부터 7월 9일까지 한 달간 금소연에 피해신고를 한 35명(수익형 9명, 손익형 26명)은 대출받을 당시 봉급생활자인 30대인 신혼부부, 생애최초대출자 등으로 저렴한 금리에 유인되어 한 푼이라도 아끼려고 공유형모기지를 선택한 것을 후회하며, 청산금에 대한 중압감으로 국토교통부에 민원을 내도 설명을 하고 서명을 하여 문제없다는 복지부동의 태도를 보이고 있다.

- 집값이 폭등하여 수익공유형은 연 5%, 손익공유형은 사채금리보다 높은 고금리 상품으로 변질된 공유형모기지를 이용하여 내 집을 마련한 서민들이 대출금보다 더 많이 갚아야 할 청산금으로 매매도 할 수 없고, 전세도 나가지 않는 상실감, 무주택자로 전락될 좌절감, 집값 상승분을 전부 향유하는 일반대출자에 대한 상대적 박탈감 등으로 고통받고 있다.

□ 도시주택보증공사에 의하면 5월말 기준 4,784명에 잔액이 5,084억 원인 공유형모기지 중 피해신고를 한 35명을 보더라도 투자나 투기가 아니라 거주 목적으로 보금자리를 마련한 것으로 정부가 무주택서민들 주거 마련에 저리로 자금을 지원해야 함에도 상품설명서에도 없고, 설명도 하지 않은 집값 폭등에 편승한 과다한 수익공유는 부당하다.

□ 공유형모기지는 주거 목적의 주택에 대한 수익공유, 일부 중도상환 불가, 물가상승 미반영, 국토교통부는 아파트 보유 · 매각에 따른 일체의 비용 부담 없이 대출지분에 의한 교환가치만 향유, 대상 아파트 소재 지역 제한으로 손실 리스크는 반영하면서 수익은 무제한 등 상품 자체가 소비자 측면의 불공정성을 내포하고 있고, 주택가격의 불확실성을 설명하거나 반영하지 못한 불완전판매이다.

□ 금소연에 신고한 피해자들이 거주하는 아파트 가격이 폭등하여 대출금을 상환할 경우 아래 표에서 손익공유형은 적게는 대출금액의 65.3%. 많게는 대출금액의 233% 상당액을 추가로 지급(청산)해야 하며 수익공유형은 연 5%의 고정금리가 되어 매월 상환하고 있는 원리금에 적용된 연 1.5%를 공제한 3.5%를 상환할 때까지의 대출 평잔에 적용한 경과일수 상당액을 추가로 지급해야 한다.

<예시1> A는 2014.5월 사려고 하는 지역에서 가장 저렴한 375백만원 아파트를 구입하면서 부족자금을 저렴한 금리로 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있다고 광고한 손익공유형모기지 150백만원(대출비율 40%)을 대출받았는데 7년이 지난 지금 아파트가 10억원으로 상승하여 집값 상승분 625백만원에 대한 대출지분 40% 상당액인 250백만원을 추가로 갚아야 해 상환 후 6억원은 전세자금으로도 부족하고 집 마련은 더욱 어렵게 되어 매매를 포기했다.

<예시2> B는 신혼살림을 위해 의정부시 소재 167백만원의 소형 아파트를 매입하면서 부족자금 80백만원을 2014.3월 수익공유형모기지로 대출받았는데 자녀 4명이 성장해 좀 더 넓은 평형으로 이사를 고려하였으나 목돈이 없어 매매할 수밖에 없는데 대출잔액 61백만원을 상환하고, 대출 평잔에 대한 연 3.5%(5%-1.5%) 7년 5개월분의 18백만원을 수익 공유하면 이사 갈 곳도 없어 이러지도 저러지도 못하고 있다.

□ 피해신고자들은 정부 지원을 받아 보금자리를 마련하여 수혜를 입은 것이 아니라 지급한 이자의 2.3배, 대출금액보다 더 많은 돈을 추가로 갚아야 해 날벼락을 맞았다는 심정이다.

- 특히 손익공유형모기지는 상한선이 없이 빚이 얼마까지 늘어날지 몰라 정신까지 피폐화되고 있다. 전세도 안 나가고, 팔 수도 없어 저축은행, 대부업체에서 고금리로 대출을 받아 전세자금을 마련하는가 하면 ‘왜 이런 대출을 받았나?’ 부부싸움을 하는 등 공유형모기지가 무주택서민들의 주택마련에 도움을 준 것이 아니라 역설적으로 재산권 행사를 묶은 반서민 정책금융상품으로 유주택자를 무주택자로 전락시키고 있다.

- 집값 폭등으로 수익을 공유하려면 아파트를 팔 수밖에 없어 정부의 서민 주거 안정 정책에 반한다. 주택을 마련한 꿈이 물거품이 된 서민들이 다시 내 집을 마련하려면 금리가 높은 일반대출이나 무주택자로 일정 기간 거주 후 e보금자리론으로 더 많은 대출을 받아야 하는 현실을 보고도 문제없다는 국토교통부는 서민들 주거 마련에 족쇄를 채운 이익은 챙기겠다는 것으로 서민주택정책을 포기한 것으로 볼 수밖에 없다.

□ 잠재 피해 사례를 보면 ‘막상 팔려고 하니 주변의 부동산 가격이 너무 올라 수익을 공유하고 나면 이사 갈 곳이 없다’. ‘집을 구매한 지 7년 정도 되었는데 현 시세로 팔면 대출금의 거의 2배를 추가로 내야 해 사채금리보다 더 높다’. ‘자녀 성장 · 학교, 직장 문제 등으로 이사를 하고 싶어도 공유형모기지로 세입자가 없고, 추가근저당권 설정 등으로 세를 놓을 수 없어 이사 갈 수 없고, 대출금보다 더 많은 청산금 부담으로 팔 수도 없다.’

- ‘많이 아픈 남편이 잘못될 경우를 대비해 가족이 더 거주할 수 있게 배우자 명의로 채무자를 변경하고 싶은데 채무자가 사망하여도 채무인수가 안된다면서 갚아야 해 수익을 공유하고 나면 오갈 데도 없다’ ‘재건축되는 아파트는 대출금을 갚아야 하는데 청산금과 분담금을 도저히 감당할 수 없다’, “사후관리가 안 되어 은행에 충분한 상담도 할 수 없다” 등이다.

□ 가정을 꾸려 주택구입 자금이 부족하여 주변에서 시세가 낮은 아파트를 찾아 한 푼이라도 아끼려고 좋은 상품이라고 하여 선택한 공유형모기지가 집값 상승으로 국내에서 금리가 가장 높은 대출상품이 되었고, 원리금 상환, 이자 지급에도 빠듯한 서민들이 청산금을 내려면 아파트를 팔 수밖에 없는데 주변 부동산이 더 올라 팔 수도 없고, 집값이 얼마나 상승할지 모르는 미래의 불확실성으로 삶이 불안하고, 금리가 조금 높은 주택담보대출을 받아 집값 상승을 전부 향유하는 금융소비자와 대비되어 상대적 박탈감이 크다.

□ 손익공유형모기지는 대출지분에 대해서 아파트 가격 상승의 이익과 가격 하락의 손실을 함께 부담한다는 점에서 대출지분은 소유지분으로서 역할을 한다. 공유형모기지가 소유권의 공유를 인정하는 것처럼 보이고 대출지분은 공유지분을 나타내는 것으로 보여 대출기관이 공유지분을 갖고 있다고 해석된다. 국토교통부도 공유형모기지가 소유권 일부 구매 또는 지분의 취득 형태인 것으로 보도자료를 배포한 바 있다.

- 이 경우 대출기관이 소유한 지분은 사용가치에 대해서는 아무런 권리를 행사하지 않고 교환가치 중 일부에 대해서만 지분을 취득한 것이 되어 민법은 소유권자가 사용이익은 향유하지 않고 교환가치만을 향유하는 소유권은 예상하지 않고 있다는 점에서 물권법정주의에 반하고, 설령 대출금의 이자를 지분 사용수익의 다른 형태로 보아 대출기관이 소유권의 일부인 지분을 취득했다고 해석하여도 이는 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률에 반한다. 따라서 공유지분은 무효이므로 수익공유를 폐지되어야 한다.

□ 금융소비자연맹 강형구 사무처장은 “공유형모기지를 시행한 국토교통부는 보금자리를 마련한 서민들의 꿈을 외면하지 말고 집값 폭등에 의한 청산금을 마련하기 위해 어렵게 마련한 집을 팔지 않도록 수익, 손익공유를 폐지하거나 보완해 부담을 완화하고, 미래의 가격에 연동되는 만큼 표준이 되는 주택자금지원상품 금리를 기준으로 하여 서민들이 서민정책금융을 통하여 보금자리를 저렴하게 마련할 수 있도록 부동산 정책의 주관 행정부로서의 역활과 책임을 촉구한다”고 밝혔다.

● 이 보도자료는 금융소비자연맹사이트(http://www.kfco.org)에 수록되어 있습니다. 끝.